其他答案
每个城市规定有所不同,可参照当地规定
经济适用房买卖规则已购经济适用房如何出售 据了解,目前,在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年的,另一种则是尚未住满5年的。对于如何计算“住满5年”的时间问题,专家指出：这是以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。两个证件可由购房家庭提供任一个来确定经济适用房的居住时间。 1、已经住满5年的经济适用房 对于已经住满5年的经济适用房,业主现在可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交额的10％补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的,需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。例如：一套面积为95平方米,原购房价格为2650元／平方米的经济适用房,若按现市场3600元／平方米进行出售,则需按3600×95×10％计算,补交34200元的综合地价款。 出售提醒：按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。 2、尚未住满5年的经济适用房 尚未住满5年的经济适用房对于尚未住满5年的经济适用房,由于政策规定不允许按市场价格出售。因此,确需出售此类经济适用房的业主,只能以不高于购买时的单价出售,并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的,出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。 例如同样一套面积为95平方米,原购房价格为2650元／平方米的经济适用房,在未住满5年的情况下,只能以2650元／平方米或低于2650元／平方米的价格进行出售。并且,购买此套房屋的购房者必须符合经济适用房的购买条件方可购买此套房屋。 出售提醒：以原价出售给有购买资格的人后,原购房人仍符合经济适用住房购房条件的,持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房证明》,到北京市建委开发办办理经济适用住房资格审核手续,还可再次购买他处的经济适用住房。 以上两种情况的出售人都需凭契税完税凭证、房屋所有权证、原住房买卖合同、住房转让合同、户口及身份证、结婚证等相关证件到其经济适用房所在区域房管局办理相关手续。 二手经济适用房如何购买 1、已经住满5年的经济适用房 购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件,任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1．5％的契税、5‰的印花税外,不需要再缴纳成交价3％的土地出让金。例：购买一套面积为95平方米,原购房价格为2650元／平方米,现市场售价为3600元／平方米的已购经济适用房,其总购房款为3600×95＝342000元,除购房款外,购房人还需缴纳342000×1．5％＝5130元的契税,以及342000×0．005＝1710元的印花税。 2、尚未住满5年的经济适用房 购买此类已购经济适用房的客户,首先必须满足普通经济适用房的购买条件,即购买者首先必须具备北京市常住户口,其次购买者家庭年收入应在人民币6万元以下。 符合此购买条件的购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分,则需补交10％的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。即：若购房人经相关部门核定职业、职位等购买标准后,只具备购买最高4000元／平方米,面积在70平方米以内经济适用房的资格,就意味着购房人只能购买最高4000×70＝280000元的经济适用房。若其想购买一套面积为120平方米,原购房价格为2650元／平方米,现尚未住满5年的已购经济适用房,其购房总价为2650×120＝318000元,超过了所审核的280000元的购房标准,那超出部分则需补交10％的综合地价款,即补交×10％＝3800元的综合地价款后才可购买此套房屋,并且此房屋仍为经济适用房,下次出售仍参照经济适用房标准执行。 购买人凭补交10％的综合地价款后的缴款通知书、缴款收据、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续
经济适用房土地使用性质为划拨。在满一定年限后,补交土地出让金或补当年房款差价后即可上市交易。
建设标准：经济适用房按规定标准,现阶段每套住房一般控制在60－110平方米。 销售对象：主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户,同等条件下优先销售给教师和离退休职工。 购买程序：凡购买经济适用房,须由职工所在单位出具住房、收入情况调查和审查证明,由经济适用房项目建设单位进行审核,符合条件后方可购买。 销售价格：经济适用房销售的价格,按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元,根据地段等方面情况不同,各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费；以上4项之和为基数的2％以下的管理费；贷款利息；税金等
最重要的是对年限的限制。根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定：购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
对按原价出售已购经济适用住房的限制。已购经济适用住房家庭按原价出售住房的,产权人应向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请,并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料；区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人；购房人查验房屋和相关资料后,与产权人签订购房合同,支付购房款,区县住房保障管理部门登记买卖双方信息,出具相关证明；买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料,向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。
对按市场价格出售已购经济适用住房的限制。符合满5年条件,按市场价格出售已购经济适用住房和按市场价格出售已购商品房不同,交易双方须履行特殊义务,即需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同、身份证、户口本等材料到房屋所在地房屋管理部门办理交易、产权过户手续,产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下,已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
经济适用房是政府为了解决中低收入家庭住房问题的产物,虽然与商品房一样,拥有完全产权,可以直接在市场上交易,但是由于当初建造具有目的性,所以已购经济适用房在出售时,仍受到一定限制。这里需要提醒的是,买房并不是急于求成的事,在购买之前最好找律师帮助了解相关的政策规定、如何办理手续,并审核合同内容,以免因违反政策或合同无效而遭受损失。
经济适用房土地使用性质为划拨。在满一定年限后,补交土地出让金或补当年房款差价后即可上市交易
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