温州楼市近年暴涨暴跌，为市场平添几分扑朔迷离。一度高歌猛进的市场急转直下，投机性房产泡沫转瞬破裂。究竟是典型案例还是个案？对其他城市房地产市场又有怎样的兴衰启示？
温州模式：中国民营经济的典范
全民经商的“东方犹太人”。温州位于浙江省东南部，是浙江省仅次于杭州、宁波的第三大区域经济中心， 也是浙江省人口最多的城市。由于多山地、少平原的地理特征，在传统农业经济时代，温州一直处于较为贫困的状态。因此，温州人外出打工、谋生的现象非常普遍，并形成了吃苦耐劳、渴求财富、不惧风险、敢于拼搏的特质和地域文化，温州人也因此被称为“东方犹太人”。根据官方统计，全国各地有200万温商，另有60万人在国外从事各种生意。
从手工小作坊到经济中心。80年代改革开放之后，温州人的经商意识得到空前爆发。除了贸易之外，温州人早期从事的生意主要以手工业为主，后来生产一些以打火机、眼镜、皮鞋、皮革、服装文具、礼品、印刷等为代表的小商品，轻工业逐渐发展起来。经过20多年的发展，温州已经成为浙江省第三大经济中心，也是中国民营经济的示范区。
中小企业为主，藏富于民。与其他地区相比，温州经济具有几个明显特点：首先，经济结构以轻工业为主。全市12个产值超百亿的大类行业，以产业集群的形式分布在各县市。企业形态以中小企业为主，大企业不多，只有6家上市公司，知名的有正泰电器、奥康皮鞋等。其次，温州经济具有藏富于民的特点。这也是整个浙江经济的特点，温州表现得更加明显。而政府财力和对经济的主导力相对较弱，城区基础设施落后。
温州楼市：从高歌猛进到泡沫破灭
2007年后房价高歌猛进。2007年前，温州房价平均仅7000多元/平米，市场上供应较少，项目出来随即售完。与全国其他城市(例如杭州、上海)相比，温州房产市场发育期比较晚，整个市场容量和房价水平不高。
2007—2010年是温州房产市场高歌猛进的时期。市区房价从7000元快速上升到13000元左右。房价上涨带来了一个个财富创造的神话，早期进入的开发商赚得盆满钵满。快速上涨的房价引发大量的投机行为，有业内人士称，在投机气氛最浓厚的2009-2010年间，80%的购房者都是投资投机客。
图1:温州住宅商品房销售均价(元/平方米)
资料来源：国家统计局、CRIC、中国银河证券研究部
2011年房价泡沫破灭。2011年3月是楼市的拐点。为了遏制房价过快上涨及过度投机，温州市在2011年3月14日出台了比全国版更加严厉的限购政策，规定本地居民及缴纳一年以上社保的外来人口，每户只能单向购买一套住房。受此影响，温州楼市迅速降温，市区房价从2011年33000/平米左右，先后跌到2012年的26000/平米、2013年的22000元/平米左右。两年多的时间，房价下跌了约三分之一，土地价格也急剧下跌。典型案例是绿城集团开发的鹿城广场项目，楼面地价只有1万多元/平米，最高售价接近10万元/平米。2011年以后楼市进入衰退期，该项目不少业主迫于资金链问题将房子交法院拍卖处理。泡沫破灭之后，当年的富人区变成无人区，入住率只有20%-30%。
楼市前后波动大。正常情况下，全市新建住宅成交量在300万平米左右，其中市区三区占三分之一，约100万平米左右。然而，在2011年限购政策出台之后成交量几乎跌至冰点，当年市区三区仅成交12万平米，供求比高达3.8倍。其后两年，随着房价下跌、刚需入市，楼市成交逐步恢复到正常水平。但是前几年积累的库存比较多，市场仍供不应求。截至2014年3月，市区三区的住宅存量达114万平米，相当于2013年的成交量。不过3月份的楼市成交比较低迷，导致存销比上升到21个月左右。
客户结构发生巨变。楼市泡沫期与泡沫消退期的客户成交结构发生了显著变化。在全民炒房时代，温州的购房者中以富人居多，大户型的豪宅销售非常火爆。泡沫破灭后，楼市成交结构中的高端客户及改善型客户占比明显下降，而以80后为代表的首置客户显著上升。另一方面，从库存的去化周期看，面积越大的户型去化周期越长：90平米以下的户型去化周期在12个月左右，超大户型豪宅的去化周期则高达55个月。
目前房价仍然向下寻底。2013年8月的放松限购作用不大。基于房地产市场急剧降温，温州市放松了限购政策，把更为严厉的地方口径恢复到了全国口径：即将购买改为持有，实际上允许了先卖后买的改善型购房者入市，同时也允许18岁以上的子女可以购房、集体土地上的旧房不纳入住房拥有量统计等，但这一改变收效甚微。2014年房价将继续向下寻底。以最近4月份的情况看，一些楼盘开盘去化率只有20%—30%。房价方面，今年以来首置及改善类住宅降价幅度在15%左右。在经历了泡沫破灭的洗礼之后，温州人买房较之前谨慎许多，加上民间借贷危机发生后对当地经济的负面影响仍未消散，总体需求仍旧比较低迷；另外，库存压力仍是压制房价的主要因素。业内人士估计，下半年市区房价可能跌到20000元/平米以下。
温州楼市兴衰启示
相关性：与民间融资关系密切
温州民间借贷一直非常普遍，利率高是最主要原因，一般情况下是“二分息、三分息”(月利率2%、3%).2011年温州房地产泡沫破灭之后，百姓风险意识上升，互相之间借贷有所减少，民间借贷的很多资金流入了房地产开发领域。典型案例是温州当地开发商置信房产，在楼市高点时以37000元的楼面地价拿下地王项目——置信原墅地块，先后以1000万和500万的门槛向民间征集股东。项目建成后外销售时楼市已经开始下跌，最后实际的售价在4万到5万元之间，造成整个项目亏损，一些小股东不愿意面对亏损现实，最终只能收房了事。
典型性：投机炒作引发泡沫破裂
温州近年出现的房地产暴涨暴跌，是典型的投机性房地产泡沫发生并破裂的现象。形成温州房地产泡沫的原因主要有：经济高速发展，老百姓财富快速积累之后，资金自然流入房地产市场以求保值增值。然而一时间土地和房屋供应无法跟上，造成房价快速上涨，又反过来激发了人们的投机冲动，而民间借贷盛行，催化了房地产泡沫的膨胀；房价过快上涨终究无法持续，政策调控终止了这场击鼓传花的游戏，信贷紧缩加速资金链断裂，后续跟上的供应转化为高企的库存，投机人群也从疯狂逐步恢复理性，并发展到泡沫破灭后的过度恐慌。在温州楼市案例中可以看到教科书般所谓“货币加速器”、“情绪加速器”，在楼市大涨大跌中的两种不同反应。
非典型性：散户特征、地方政府与金融机构参与度低
温州房地产市场的不同之处在于：其地产泡沫具有典型“散户”特征。无论房地产投机还是民间借贷，参与主体以个人为主，财富在民间重新分配，由个人承担风险；其次，地方政府参与度相对较低。虽然土地出让收入在地方财政中所占比例非常高，但温州土地供应总体与需求较为吻合，操控土地供应的情况并不多，地方政府通过融资平台盲目扩张的特征不明显。因此，温州房地产泡沫的后遗症相对较少，消化起来比较容易；此外，由于温州的民间借贷特征，金融机构在这场房地产投机中的直接参与比较小，信息不对称、道德风险情况出现不多。换言之，由于投机者自行承担风险，而且财力雄厚也足以承担起风险，所以泡沫发生后，老百姓对政府、对金融机构的指责相对较小，没有引起太多社会动荡。
相比于温州这个“初级、迷你、透明”的房地产泡沫，笔者对中国其他城市已经积累起来的房地产泡沫更加担心。一方面，这些城市的地方政府与金融机构可能已经深陷地产危局之中，若泡沫破灭，会发生更为普遍的信用危机；另一方面，最终为房地产泡沫买单的不仅是房地产投机者，还包括购买了房地产信托和理财产品的普通百姓。如果房地产泡沫破裂，其后遗症可能会给地方政府和金融监管当局留下更大难题。
(责任编辑：DF150)
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