急速扩张的背后是新湖中宝资金压力不断积聚。一方面，公司资产负债率居高不下。与此同时，公司短期借款激增，由年初的28亿元增加到今年三季度的58亿元。
趁着房地产行业融资开闸的东风，新湖中宝火速推出了二次巨额融资方案。
继前一次55亿元刚刚获批不久，新湖系旗下上市公司新湖中宝再次向资本市场抛出定增申请。
与12月初刚刚完成的55亿元定增用于“棚户区改造”项目不同，这次定增中，40亿元将用于苏州新湖明珠城五期、丽水新湖国际三期、瑞安新湖城等三大地产项目，其余10亿元用于偿还银行等机构的借款。
事实上，受累于房地产市场不景气，在新湖中宝频繁融资的背后，新湖中宝房地产销售难言“出彩”。上半年实现房地产销售收入34.90亿元，同比下降32%。销售面积31.40万平方米，实现结算收入16.81亿元，结算面积18.83万平方米。仅占公司年初目标153亿元销售额的两成。
对于销售不及预期，华东某地产行业分析师张凯对理财周报记者表示，“新湖中宝65%以上的房地产集中在三四线城市，所以销售的差一点。”
对于此次定增，在二级市场投资者选择了用脚投票，12月19日复牌当日，公司股价跌停。截至12月24日收盘，公司股价报于5.99元/股，较停牌前下跌了19%。
急速扩张的背后是新湖中宝资金压力不断积聚。一方面，公司资产负债率居高不下。与此同时，公司短期借款激增，由年初的28亿元增加到今年三季度的58亿元。
2006年公司借壳中宝股份，定向增发12亿股，完成资本注入；2007年公司增发1亿股，募资16亿。之后的2008年6月，公司又通过发行“08新湖债”募资14亿。
而到了2010年，公司曾再一次提出融资方案，但由于房地产行业资本市场再融资叫停而“铩羽而归”。
2013年8月3日，新湖中宝又一次推出定增预案，拟募资55亿元投资上海新湖明珠城三期三标段、四标段及上海新湖青蓝国际项目。该方案已于今年9月获得证监会核准。
但急需资金的新湖中宝并未就此作罢。2014年12月18日新湖中宝再次推出定增事项，值得注意的是这已经是其第五次向资本市场伸出定增之手。
定增预案显示，新湖中宝拟以不低于5.17元/股的价格，非公开发行股份数量不超过9.67亿股，募集资金总额不超过50亿元，扣除发行费用后，拟用于苏州新湖明珠城五期、丽水新湖国际三期、瑞安新湖城项目及偿还贷款。
其中，计划使用募集资金20亿元的苏州市苏州新湖明珠城五期项目预计总收入为59.19亿元，项目净利润为8.83亿元，平均销售净利率为14.92%，整体投资收益率为21.56%。
拟投资10亿元丽水新湖国际三期，据测算项目总销售收入为44.14亿元，项目净利润为7.16亿元，平均销售净利率为 16.22%，整体投资收益率为25.10%。
此外，拟投资10亿元瑞安新湖城商住两用项目，其中住宅部分预计总销售收入为61.93亿元，净利润为11.01亿元，平均销售净利率为17.78%，整体投资收益率为29.35%；商业物业建成后前十年平均年租金净流入为5189万元，静态回收期19.63年。
公司表示，本次非公开发行股票的实施，有利于支持公司的项目建设，增强公司的持续盈利能力，能够有效提升公司的净资产规模和资金实力，降低公司财务费用，减少公司资金成本，提高公司的综合实力。
然而，对于公司描绘的美好前景，投资者似乎并不看好。公司股票12月19日复牌当日即惨遭跌停，截至12月24日收盘，公司股价报于5.99元/股，较停牌前下跌了19%。
对于此次定增，华北私募人士谢燕表示，目前房地产行业市场低迷，尤其是公司在三四线城市存在去化的压力较大。
中原地产的报告显示，今年1月份以来，据该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。
瑞银证券房地产行业分析师林翰同样表示不看好此次定增，“鉴于公司在三四线城市土地储备占比高，预计未来1-2年项目去化速度将较低。”
与此同时，新湖中宝三季报显示，在销售方面，新湖中宝上半年实现房地产销售收入34.90亿元，销售面积31.40万平方米；实现结算收入16.81亿元，结算面积18.83万平方米。公司制定的全年计划是实现153亿元的销售额度，上半年仅完成全年计划销售额的两成。
对于销售不及预期，公司方面表示，下半年公司的销售压力巨大，去库存是核心要务。
“新湖中宝65%以上的房地产集中在三四线城市，所以销售差一点。”张凯对理财周报记者表示。
据了解，目前新湖中宝土地储备主要分散在全国19个城市，其中三四线城市占比65%，是典型的项目重点布局长三角区域三四线城市的开发商。
值得注意的是，此次定增加码的三个项目中，有两个位于三四线城市。其中，瑞安新湖城位于温州市瑞安市滨海新区。丽水新湖国际三期位于丽水市莲都区。
既然目前国内三四线房地产行业面临去化压力，为什么公司还要推出规模高达50亿元的定增加码三四线房地产业务？
理财周报记者就新湖中宝此次定增在内的多个问题，多次致电公司证券事务部，接听电话的工作人员表达了她的逻辑，“纵使市场大环境不景气，但仍存在利润空间在里面，只是现在没有之前盈利的那么暴利了而已。”
今年12月4日，新湖中宝公告称，公司控股子公司南通启仁置业有限公司竞得启东圆陀角度假区四幅出让地块，合计竞拍价为2.02亿元。在此之前，2012年12月14日，新湖中宝以10.63亿元竞得江苏省启东市寅阳镇共15幅出让地块，合计土地面积56.16万平方米。
在温州平阳方面新湖中宝更是情有独钟，据理财周报记者不完全统计，从2012年开始新湖中宝在温州平阳方面就曾先后7次出手拿地。其中，2014年以来频率较高，共计5次出手拿地91万平方米共耗资41亿元。
其中，以新湖中宝旗下最大的土地一级开发项目——温州平阳西湾项目为例，销售前景并不好，“整个温州房地产市场一直不景气，况且平阳县地理位置较偏，尽管新湖中宝在平阳地区拿地价格上存在一定优势，但是平阳属于四线城市，地区基础设施建设还没有完全跟上，有实力的开发商也不太可能选择到那里拿地，甚至选择逃离二三线市场。”张凯对理财周报记者预测，新湖中宝在房地产开发上很难再有起色。
据国家统计局发布的上半年各地经济数据显示，温州成了国家统计局70个大中城市房价同比下跌的“领头羊”。而这一下跌的态势已经困扰了温州长达三年之久。
就此，理财周报记者曾多次向新湖中宝方面询问温州平阳西湾项目的推进细节，但对方并不愿意透露相关情况。
然而，积极拿地的背后是新湖中宝资金压力不断积聚。
一方面，公司资产负债率居高不下。今年三季报显示，公司资产负债率达72.14%。而这一指标在2012、2013年分别为70.05%和75.82%。与此同时，在流动性负债方面，公司短期借款激增，由年初的28亿元增加到今年三季度的58亿元。
此外，今年1到9月，公司经营活动产生的现金流净额为-34亿元，而在去年同期公司经营活动产生的现金流净额-4亿元，同比激增30亿元。更重要的是，在地产调控的大背景下，前三季度，新湖中宝实现归属于上市公司股东的扣除非经净利润1.3亿元，同比下降12%。
然而不容忽视的是，新湖中宝此次非公开发行方案能否过关，成为市场关注的焦点。
55亿元的定增刚刚获批没多久就再次向资本市场抛出融资预案，新湖中宝对资金饥渴程度可见一斑。
对此，新湖中宝证券事务代表对记者称，资金用途涉及资产负债表方面的问题，具体由财务部门负责，她并不清楚相关情况。
据北京私募人士武鸣凯向理财周报记者透露，“前一次的55亿元定增获批主要是受益于房地产公司再融资的放开。而此次定增加码可谓趁热打铁。”
“获批的可能性是有的，只是时间的长短的问题。”不过武鸣凯分析，前一次融资项目是相对好一些，因为地处上海，销售问题不用担心卖不出去。但是此次融资的项目多集中在三四线城市，相对差一些，证监会肯定也会更加慎重。
公开资料显示，新湖中宝实际控制人黄伟 、李萍夫妇分别持有新湖集团有限公司67.22%和28.83%的股权，新湖集团目前持有新湖控股52%的股权，后者是湘财证券的控股股东。
新湖集团目前持有新湖中宝60.79%的股权，并通过恒兴力控股和嘉源实业分别持有新湖中宝3.36%和7.39%的股权，新湖中宝同时也参股新湖控股，持有后者48%的股权。
值得注意的是，截至今年一季度末，新湖中宝同时也是上市公司大智慧的第三大股东，持股比例为4.48%。不过，今年7月2日，新湖中宝发布公告称，已经将持有的大智慧1.21亿股悉数减持完毕，实现投资收益4.43亿元。
同时，新湖集团还是哈高科的第一大股东，持有其17.58%的股权。
也就是说，黄伟旗下的“新湖系”至少已经控制了包括新湖中宝、哈高科两家上市公司平台，并希望借助大智慧实现证券资产的上市。
公开资料显示，神秘的“新湖系”目前已经横跨了资源、金融、地产、化工、生物制药等多个领域，随着房地产行业整体下行，其在金融领域的布局日益成型。
对于一家房地产公司却频频跨界金融、化工等多个领域，一度被市场人士看作“不务正业”。然而对于多元化投资，新湖中宝公司高层曾公开表示：“新湖在房产企业里确实是异类，看好它的人说它多元化投资，能分散地产风险。不看好的人认为这家公司对主业不上心。”
对于目前仍为主业的房地产，新湖中宝董事长林俊波曾公开表示，地产的黄金时期虽然已经过去，但依然也必然是国民经济的重要产业，所以新湖不会放弃地产，“新湖从过去若干年的发展中积累了对行业深刻的认识，这一轮洗牌、行业分化加剧后，地产这块会继续做强做大。”
(责任编辑：DF143)
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