据报道，住建部有关人士近日称，他们正密切关注并调研地方政府“回购商品房”用于保障房、或棚户区改造安置房的做法，将来若时机成熟会加以推广。目前成都、芜湖等城市在棚改中已经或准备实施“政府回购方式”。
受此消息以及越来越多城市取消限购的刺激，上周房地产板块出现了普涨。不少分析人士认为，房地产行业在此轮经济调整中“最困难的时候”可能已经过去。那么，“回购商品房”这个蛋糕到底有多大，它又能给房地产市场带来什么样的影响呢？
笔者认为，在财政收入增长乏力、地方债进入还款高峰的时候，地方政府其实没有多少能力来回购商品房，所以这更像是一个可以用来炒作的概念，而没有多大的实际操作空间。
所谓棚户区改造，其实是让棚户区的居民通过让渡土地空间的方式，来换取条件更好的住房。中国的棚户区大多产生在计划经济时代和改革开放初期，这些年城市扩张迅速，所以各地棚户区的位置一般来说不算差。比如北京，相当一批棚户区在四环以内，甚至是二环以内。这种住宅区多是平房，容积率低，这就为改造留出了空间。
将1倍左右的容积率扩大到5倍甚至更高，即便扣除配套的学校、幼儿园、商业等面积，并且加倍返还原住民新房，仍然可以给开发商留下可观的增量商品房用来销售。所以，在这种模式的棚户区改造中，政府只需要减免一些税费，帮助提供一些低息贷款。最终，开发商也可以赚得盘满钵满，棚户居民的生活条件得到了改善，政府政绩也得到了体现，可谓皆大欢喜。
但回购房模式呢？政府需要拿出大量现金回购房屋，如果采用按揭方式，将带来沉重的利息负担，而收益是获得了棚户区原来占用的土地。如果在房地产市场火爆的时候，这笔交易肯定赚钱，因为政府拿下的新土地可以高价卖出。但情况已经发生了逆转，绝大多数中小城市的政府，根本无法将拿到的新土地变现，即便变现也很难弥补购房支出。钱如果不能转起来，并实现某种增值，那这种模式就不能持续。所以，非常明显，所谓回购模式只在大城市有效，中小城市玩不转。但大城市房地产状况本来就不错，烂尾的楼盘如果有，也基本上在郊区，你让市中心的棚改居民到遥远的郊区去生活，估计难度极高。
今年上半年，全国土地使用权出让收入2.1万亿元，同比增长26.3%，看起来似乎不错。但如果再看几个数字，就不是那么回事了：去年上半年全国卖地收入同比上涨46.3%，今年一季度卖地收入同比增长40.3%。也就是说，今年以来，卖地收入同比增长率不断下滑，6月份只增长了7.3%。与此同时，全国财政收入增长率也大幅下滑，已经结束了两位数的增长。而在这之后，恐怕是“新常态”。
另外一方面，绝大多数地方政府被地方债压得喘不过气来。财政部副部长王保安曾透露，今明两年是地方债偿债压力最大的两年。今年到期需偿还的“地方政府负有偿还责任债务”占债务总余额的21.89%，2015年为17.06%，2016年为11.58%，2017年为7.79%。他还透露，地方政府债务利息负担沉重，例如2012年借助企业信用通过融资平台公司发行企业债等融资年化利率达8%，通过“影子银行”等融资成本更高，政府回购融资年化综合成本大多在20%以上(最高达到42.4%)！
在“高利贷”重压下的地方政府，肯定希望通过房地产市场拿钱，现在你让它向外掏钱，恐怕非常困难。所以“回购模式”注定是一种补充模式，无法成为主导模式。至于棚户区改造的主导模式，将大量增加市场中的商品房供应量，加剧楼市的过剩。
(责任编辑：DF150)
相关：
中国向土耳其出口高铁技术 外媒称高铁是战略棋子 向土国出口高铁技术外媒：高铁如何成中国棋子 核心提示：中国高铁在搅动整个世界的交通布局、经济形态乃至政治格局，并成为中国崛起的重要象征。 7月30日报道在建造了世界上覆盖范围最广的高铁网络之..
银监会批复国家开发银行住宅金融事业部开业 为加大对棚户区改造的支持力度，近日，银监会批准国家开发银行住宅金融事业部开业，批准其业务范围为办理纳入全国棚户区改造规划的棚户区改造及相关城市基础设施工程建设贷款业务等。 此举是银监会贯彻落实..