到2014年3月，上海自贸区管委会办公总部就将搬迁到临港地区。目前，临港地区的工业厂房和办公楼已经双双出现了价格上涨的势头。
写字楼高租金蔓延
“2013年四季度临港地区的厂房租金出现上涨信号，上涨了9%~10%，从原来的1元/平方米/天涨到了1.1元/平方米/天。”世邦魏理仕环球研究部董事谢晨对《第一财经日报》记者表示。
2013年12月20日，上海锦绣投资发展有限公司以3.82亿的价格竞得浦东新区临港新城主城区WSW-A1-3-2办公楼地块，楼板价15602元/平方米，溢价率高达490%，超过此前几天临港新城主城区WNW-A1-21-2商住地块的溢价率445%，再度刷新上海土地溢价率历史纪录。
上海自贸区28.78平方公里，与包括粤港澳自贸区、天津综合改革创新区相比，面积都很小，因此，从自贸区挂牌起，临港地区就一直被视为重要的后备力量，并引发了临港住宅和土地的一轮大涨。
临港地区包括临港产业区和南汇新城，面积315平方公里，虽已开发多年，但尚未成熟。对于土地稀缺的上海而言，大量的土地资源也是难得的宝。
这种上涨的趋势，在过去的几个月中，在外高桥已经得到了彻底的演绎。
世邦魏理仕的研究数据显示，2013年7、8月份自贸区内写字楼平均租金报价为2.1元/平方米/天，但在自贸区挂牌时和国庆节后出现了两波大幅调租涨价，2013年10月初平均租金已升至4.2元/平方米/天，部分写字楼在这一时段内的租金涨幅甚至超过200%。
到了2013年四季度，区内租金继续环比大涨42%，而空置率也从三季度的25%左右降至8%。“目前区内写字楼租金达到5.9元/平方米/天，接近上海次中心比如北外滩、四川北路商务区的价格。”谢晨说。
已经开发了23年之久的外高桥保税区，本是以贸易、物流为主的保税区，办公物业非常缺乏。极度供不应求，正是自贸区内写字楼在过去几个月中租金大幅上涨的原因。
而此次上海自贸区管委会办公总部搬迁的原因之一，就是为了腾出外高桥保税区的物业空间，满足外高桥日益增长的商务发展需求。
与自贸区写字楼租赁市场的热火朝天相比，受经济增速放缓的影响，2013年上海优质写字楼市场整体呈现较弱的格局。净吸纳量累积49万平方米，低于1996年以来的历史平均水平14%，而租金则全年收跌1%。
工业物业受带动
除了办公楼，自贸区也引发了区内工业物业的被追捧。
世邦魏理仕的统计显示，2013年四季度外高桥工业地价上涨近130%，加上其他因素，使得上海主要园区工业用地均价环比大幅上涨34.1%，达到2033.3元/平方米。
与此同时，自贸区概念也推动上海全市主要工业园区厂房平均租金在2013年四季度上涨了4.4%，达到33.4元/平方米/月。
2013年11月底，外高桥(600648.SH)控股子公司上海市外高桥保税区新发展有限公司旗下位于自贸区的一宗工业用地，以9650万元成功转让，折合楼面均价8385元/平方米。谢晨说，这比2013年3月在其周边成交的另一幅工业用地价格上涨了146.6%。“这个价格接近嘉定马陆附近的住宅地价，以及松江核心位置的商办地价。”
根据上海土地交易市场的公告，该地块的转让不能改变其工业仓储用地的性质。
因此，该地块要实现目前上海工业仓储物业平均的回报率8%~9%的话，如果建设的是单层厂房，租金就需要达到2.1元/平方米/天，双层厂房则要达到1.6元/平方米/天。“要么接受更低的回报预期，要么提高租金，但是上海目前没有可以租到2元/平方米/天以上的工业厂房。”谢晨对《第一财经日报》说。
目前上海工业厂房的平均租金在1元/平方米/天，最高的也只有1.4元/平方米/天。谢晨解释说，与办公楼不同，工业物业由于租赁面积大，企业为控制成本，租金就会有天花板，因此自贸区的工业地价能涨到什么程度，还有待观察。
据了解，2014年上海预计将有超过75万平方米的优质物流设施上市，其中超过50%的新增供应位于目前高空置率的临港、浦东机场和奉贤。虽然这些区域面临一定的去库存化压力，但是谢晨说，因为自贸区细则有望在2014年不断出炉，会为临港和浦东机场区域带来更多的需求，因此区内仓库、厂房租金仍有上涨空间。
(责任编辑：DF126)
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