专家解读物业管理那些事儿：
对于很多准业主来说，房子最重要的是价格能否承受、交通是否便利、环境是否优美，经常将“物业管理”这样的软条件忽略不计。事实上，买完房子搬完家，物业管理将于业主无处不在的打交道。小区是否安全、绿化维护如何、保洁是否合规等重要问题，都要仰赖专业负责的物管才能实现。
物业管理公司职责包括哪些？小区物管如何收费才合理？业主与物管产生分歧如何维护自身权益？针对这些问题，《投资快报》联手财经广播《楼行前线》节目、新华房产网推出的房产热点互动栏目，本期邀请到知名物业管理协会专家、凯德中国华南区物业经理牛博雁为业主答疑解惑。
物管六职责：安保、保洁、绿化、客服、公共设施、社区文化
虽然业主们每天接触物管，但其实物业公司日常工作包括哪些，物业公司协助的义务有哪些，却很少有人说得完全准确。事实上，物管并非一般市民随口说的“这个看门的”、“那个扫地的”这么简单。
牛博雁表示，事实上，这只是物管公司六大职责中的安保、保洁两项。除了保证小区和业主的安全、维护环境整洁之外，物业管理第三块是绿化，即维护和改善小区绿化环境；第四块是客服，即业主有事去服务中心办事，物业公司有工作人员接待；第五块是公共设施的保养和维护，最后是社区文化建设。
牛博雁告诉记者，安保、保洁、绿化、客服等职责，是业主在生活中常见的，后两种，确是容易忽略，却又非常重要的。
“比如说有水有电有电梯的时候，大家觉得生活就是这样，但业主遭遇停水停电的时候，无法做饭，无法乘坐电梯，物管维护公共设施的重要性才体现出来。” 牛博雁表示，“公共设施的保养和维护物管非常重要的一块，也是楼宇保值升值的一个重点。”
此外，有些业主觉得自己的小区很不错，经常搞社区活动，过节的时候有节日布置，这也是物业服务的一大块内容。社区文化建设对于增强生活幸福感，也是十分重要的。
和房子相关的事就与物管有关
牛博雁认为，基本上，和房子相关的事情，可能都会和物管有。
物业公司除了直接需要服务的六大职责之外，协助义务也十分重要。比如新楼收楼后需要维修，打电话去物管，最常见的就是物业公司协助大家去和开发商报修。这种属于交楼之后保修期的一个维修。物业公司和施工单位相对独立，但是业主是通过物业公司去报修是更加常见和熟悉的处理方式。
其次，物业管理还有一项重要功能，就是承接查验。每个业主维护自己的房子，公共区域谁来负责？谁代表业主去查验公共区域？答案是物业公司。承接查验是代表全体业主，站在业主的角度，去和开发商做公共设备设施，完善公共设施系统，而这些设施设备的维修保养都是物业公司在处理。
再次，和水电、煤气、有线电话、有线电视等等相关的事宜，也需要物业公司提供帮助。牛博雁表示，物业公司虽然没有和这些单位有直接联系，但一般业主在这些方面出了问题，也都是直接求助物业。物业公司对于这些事，有些能处理，处理不了的，也能提供指引，为业主提出解决建议。
最后，物业公司往往还会充当“润滑剂”的作用，帮助业主协调问题。如住在一个有物管的小区，当住户发现楼上很吵的时候，很多人不会选择自己上去敲门，而是拨打电话到物业去寻求协调。通过物业公司第三人、中立的角度进行协调，事情进行会顺利很多。
人力成本、公共设施设备维保占物管成本大头
细心的住户会发现，不同小区，不同的物业管理公司，物管费用的收取价格都不同。高低从每平几毛钱到几块钱不等。究竟物管的成本是如何构成的呢？
牛博雁表示，这基本是所有住户最关心的问题。物管的成本，其实是和他的职责直接相关的，而人力成本是物业管理首先就不可避免的。比如，保安人员、保洁工、维修工人、绿化人员、客服人员等。所有这些提供服务的人员都是有人力成本的。牛博雁透露，人力成本在物管成本占比很大，平均70%左右是常态。
其次就是公共设施设备的管理，还包括水电能耗。事实上，业主每月缴纳的管理费用，至包括了部分公摊费用。按照政府文件，电梯费用、园林灯火、清洁用水等费用可以公摊，绿化用水等却不能公摊。作为物业公司，这些不能公摊部分设施设备和费用的维护保养，也是需要花费成本的。此外，还有一项平时用不上，但是必须投入客观成本去做的，就是消防系统维保费用。在小区里设施设备越多的，费用也就越多，和楼盘层高没有太大的直接关系，只和小区设施设备多少有关。消费设备却昂贵的小区，物业管理成本也相对较高。
小区规划与物管成本影响实际定价
那么，物管收费的标准如何制定？不同的收费标准提供的服务标准是不是也会不同呢？
对此，牛博雁表示，对于广州市物管收费标准，物价局有内容规定很详细的具体文件进行规范。文件针对综合管理服务、公共部门和公用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁、绿化等几大部分内容，划定不同的服务标准。对于每一个标准核定了相应的收费标准，做了非常明细的规范，甚至精到每平方米。
有了这样的服务标准，就可以明确收费标。，牛博雁表示，“一般来说，按照这个文件，如果所有的项目都达到一级服务标准，物业管理费用加起来刚好是2.8元每平方，目前广州很多很多楼盘都是按照这个收费。当然业主也可以进行自主选择，你可以选这个要一级，这个要二级或者三级，那么价格可能就会出现一些组合性的差异，这些在文件上都是明文规定的。”
在实际操作中，影响物管定价的因素主要包括两点，除了服务标准的选取，还有物管的成本问题。
前文提到，人员和工程这两快是物业最大成本。人员与楼盘大小、定位没太多关系，而是和楼宇本身的规划设计和总平面有关，一般根据总平面就可以大致算出需要多少人员。而设施设备相对较多，需要维护的费用相对也更高，这些都是会影响物业费用标准的。
总之一句话，硬件设施和服务等级，决定了物管不同的收费。
物管公共收益分给业主不现实
说起来，物业管理都是需要住户掏钱的服务，有没有能让业主产生收益的物管项目呢？在很多小区，细心的业主会在电梯或小区里看见不少广告，或者是视频，或者是海报，公共收益应该归属物业公司还是全体业主？
牛博雁表示，公共收益是业主都会关心的问题。根据物权法第80条，公共收益的定义建筑物及其附属设施的费用分摊、收益。利用所以有共用的部位、共用的场地获得公共收益，理论上确实应该归属业主的。物权法还提到，收益按面积分摊，按占建筑物的比例确定。
然而，这些只是理论的情况。在现实生活中，实际情况是，小区安装的广告屏、广告牌，或接受商家来摆摊搞活动的收益是很少的，不太可能按面积进行收益分摊。
现行很多物管的做法是将这部分受益平衡到管理成本中去。很多公司在管理费足够低的时候，靠这笔费用弥补物业管理收入的不足。
牛博雁表示：“我觉得，要让业主做到不质疑，公司就要做到收支透明一点，用在哪里，跟业主有一个交代。业主也不必过分敏感，因为那些钱收下来其实不多，但如果过分主张自己的权益，硬要拿回来，物业公司可能就做不下去了。”
(责任编辑：DF126)
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