中冶退出南京下关区滨江总价地王有了实质性进展。上海证大近日公告称，公司准备以最高11.94亿元的代价收购中冶旗下子公司南京立方置业，从而获得南京下关地王1号地块中的“09-09地块”。
据了解，中冶计划退出1号地块，并单独运作3号地块。而为确保成功退出1号地块，减少转让难度，中冶将1号地块分割成十几幅土地。而近日，在上海产权交易中心挂牌的南京龙江湾置业、南京港宁置业、南京立方置业三个项目公司，只是1号地块转让计划的一部分。
不过，一直以开发商业地产而著称的上海证大，在2011年年底退出上海外滩项目(BFC)后，其负债率由2011年的98%降至2013年年中的63.2%。据了解，去年年底上海证大将总部移至南京，目前上海证大在南京正在开发南京火车南站和雨花台两个项目。
第一位接盘人
央企中冶将南京下关地王项目在上海产权交易中心挂牌后，第一个接盘人浮出了水面。欲接手的公司，是2011年年底从上海外滩金融中心BFC项目中退出的上海证大(00755.HK).
上海证大2月17日公告称，公司计划以最高11.94亿元的价格收购南京立方置业有限公司。资料显示，南京立方置业所持有的“09-09地块”，正是中冶在南京地王1号地块的一部分。
“交易仍在进行中，最终结果还没有出来。”上海证大香港方面2月19日向记者表示。
这一交易之所以受人关注，是因为中冶在南京的这一项目是全国知名的总价地王。而后来，中冶则因这一项目耗资巨大、无力开发，在南京受到重挫。
2010年9月中冶旗下的中冶置业以200.34亿元的价格，竞得南京下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块。2012年11月底中冶置业又以56.2亿元的价格拿下与1、3号相邻的2号地块。三块地共花费中冶256.54亿元，成为全国总价地王。
然而南京地王为旧改项目，所涉地块拆迁工作量大，中冶因此深陷其中。为此，中冶置业董事长刘福明指示，2014年要争取全面解决历史遗留问题，抓好“两退”项目和南京下关1号地块收尾，确保资金的回收。
2月13日，中冶将南京地王拆分后，通过上海联合产权交易所进行公开转让。
据上海联合产权交易所的公告，中冶转让的三家公司分别为：南京龙江湾置业、南京港宁置业、南京立方置业，评估作价29.7亿元。这三家公司均为南京临江老城改造建设投资的全资子公司。
在上述公告挂出来不到一周，上海证大就做出回应，有意以最高11.94亿元的价格接手1号地块中的南京立方置业。
“虽然上海证大的大本营在上海，但近几年在南京的投资力度却越来越大。这次接手中冶1号地块部分项目，是证大准备在南京持重仓的一个重要表现。”中国指数研究院南京总经理曹旭东表示。
“我们已将总部移到南京。开发团队和证大房产的高管都在南京办公。”上海证大上海公司人士2月19日告诉记者，将总部移至南京“是去年年底的事”。
对于已将总部移至南京，记者向证大香港投资者关系部进行求证时，香港方面向记者表示说法不太准确。“证大房产的项目执行团队和部分公司高层的确移到南京了，因为南京的项目比较多。但也不能说总部搬到南京，我们在上海还有项目。”上海证大香港投资者关系部人士说。
“难啃的骨头”
对于证大接手南京滨江地王1号地块中的“09-09地块”，业界人士指出证大在这一项目上可能还需要闯过几道看不见的关卡。
易居中国南京公司分析人士表示，南京下关滨江项目虽然地段优势相当明显，项目前景相当可观。但证大要开发的“09-09地块”项目，在规划审批上将面对一些困难。
据了解，中冶将1号地块分割成了十几幅土地，计划分批转让。而证大所接盘的“09-09地块”正是分割出让地块中，面积较大的地块之一。
而分割出让后，未来可能会在规划方面遇到一些障碍。知情人士透露，原先的1号地块有自己的定位和规划，分割成十几幅地块后怎么获得规划许可证是一个问题。
“如果仍延用原先的规划，证大可能得等到1号地块全部出让完后，才能获得规划和建设部门认可进行开工。如果单独获得规划许可证，可能会涉及到这一片区的规划调整，或项目规划调整。而规划的调整，往往需要较长的时间。”一位业界人士表示。
就此问题，记者也向证大方面提出了疑问，但证大向记者表示目前暂不方便做出回应。
除了规划方面可能遇到的问题，地块的所处区域成熟度有待提高，也对证大的投资实力提出了较高的要求。
在上海证大2月17日的公告中，该公司并未披露2013年的年度财务数据，仍引用了2012年的财报数据，并表示“公司有充裕的运营资金应对资金需求”。
据证大2013年上半年报告，2013年上半年证大的资产总额171.5亿港元(约合134.3亿元人民币)，较2012年同期的158.6亿港元(约合124.2亿元人民币)上升了近12.1亿元人民币；而2013年上半年证大的总负债为108.5亿港元(约合85亿元人民币)。其资产负债率约为63.2%。
“下关滨江区的拆迁工作难度比较大，是块难啃的骨头。其中有一部分还涉及到军区房产的拆迁，比较复杂。”曹旭东表示。
就涉及到的拆迁问题，证大房产董事局主席戴志康称，“09-09地块的拆迁工作大部分已完成，开发难度不大。”
“1号地块的位置很好，但却是南京的老城区，目前的情况可以用脏乱差来形容。做商业开发的房企来说，这一区域成熟起来至少需要五年左右的时间。即使证大所拿地块的拆迁工作不大，但较长的投资周期，对开发商的实力是一个考验。”曹旭东说。
(责任编辑：DF127)
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