K2地产46亿元地王或沦为废品收购站
K2遭遇地王劫金主深陷兑付危机：闲置15月 46亿地王沦为废品站
地王面临着开工即亏损的尴尬境地，沦为“废品收购站”或是其最好的选择。
围绕在上海新华路地王的纷争，始终挥散不去。
去年5月29日，名不见经传的北京福润天成房地产开发有限公司以总价46亿元拿下上海长宁区新华路街道71街坊地块。彼时，福润天成在现场竞价环节的阔绰姿态让人记忆犹新，而46亿元的成交价刷新了上海年内总价纪录。神秘企业“福润天成”后被媒体调查证实为北京房地产企业K2地产集团(华美地产的子公司).
不过，高调之后旋即陷入缄默期。时至今日，15个月悄然而逝，该地块却未现任何动工迹象。日前有媒体爆料称，46亿元地王或沦为废品收购站。更让K2地产始料未及的是，今年3月份，与46亿元地王相邻地块的中标楼面地价仅为其40%。更加悲惨的是，地王所在的长宁区域，商办消化存量套数需要21年。在这种不利情况下，地王面临着开工即亏损的尴尬境地，沦为“废品收购站”或是其最好的选择。同时，K2地产去年拿地耗资高达91.7亿元，今年前8个月的销售额却只有16亿元，这让K2地产承受着巨大的资金压力。其背后的金主也面临着兑付危机，被证监会责令整改。
与当初拿地的风光无限相比，谁都未曾想过昔日地王会以这种方式回归视线。
地王沦为废品收购站？
从地铁3、4、10号线虹桥路站3号口出来，沿着凯旋路一直往北走，白色的围墙将工地围得严严实实。这里原是上海第十钢铁厂(现为上海城市雕塑艺术中心)及上海人民广播电台旧址，如今除了上海人民广播电台的三个信号塔尚未拆除，其余均被夷为平地。
根据出让公告，“地王”新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，东至上海市人民检察院第一分院，南至上海人民广播电台，西至凯旋路，北至安顺路89弄小区，地块出让面积4.04万平方米，规划为文体、商办用地。
时代周报记者实地调查时发现，在安顺路一侧工地内，的确存在此前传闻中的废品收购站。回收站的守门人员站在入口处把控，对于无关人员的探视颇为警觉。一位收废品的魏姓师傅向时代周报记者证实，工地内的废品收购站已经存在了较长一段时间，因为工地尚未开工，所以废品收购站租赁了工地用作仓库。他同时表示，目前没有听说过这块地要开工。
不过，K2地产一位名叫林新武的人士却致电时代周报记者，称根据K2地产方面调查的结果，该废品收购站并不在其新华路“地王”地界内。根据时代周报记者掌握的一份K2地产内部员工联系方式名单显示，林新武为该公司法务总监。而北京市工商局的资料显示，林新武为多家与K2地产关联投资公司的“法人代表”。
根据K2地产方面告诉时代周报记者，废品收购站所在的地块，为政府预留的教育用地，未来将建造一所学校。
而林新武向时代周报记者解释称，长达15个月尚未开工的原因，是土地尚未完全交付使用。据其称，该地块出让之时并未平整完毕，根据协议为“分批交付”，最后一块地要在2015年12月31日交地。不过，虽然交地“分批”，付款却很严格，在合同签订之日起30个工作日，开发商福润天成一次性付清了46亿元土地款。
毗邻地块价格“跳水”
而实际上，地王沦为废品收购站或为掩人耳目的借口。46亿元地王周边库存去化压力大，或为其闲置15个月的真实原因。据K2地产方林新武称，“上海新华路‘地王’将建成写字楼与购物中心，总投资将近100亿元”。不过该投资将近100亿元的项目，所处的新华路街道地块周边商务氛围实际较为欠缺，周边仅有中山万博国际中心和汇京国际广场两栋写字楼。与此同时，地块周边住宅较多，如凯旋公寓、京河大厦等。新房则仅有富春苑项目，该楼盘由宝矿地产旗下公司景亿利公司开发。
根据搜房网数据，中山万博国际中心本月出售评估价为45227元/平方米。而汇京国际广场目前在售，高区1500平方米户型以整层出售为主，价格62000-68000元/平方米。低区137、237平米户型散售，价格55500-56000元/平方米。
不过，当前上海商办产品库存高企。相关数据亦显示，截至7月底，上海商办存量面积达1378.23万平方米，存量套数85463套，以前12个月的商办销售速度来计算，全市商办存量套数大概需要27个月才能消化，存量面积消化大概需要3年半。从区域来看，长宁的商办销售压力较大，消化存量套数分别需要21年，而消化存量面积则需要18年多。同策咨询研究部报告指出，上海商办市场依旧存在较大的去库存压力。对于开发商来说，唯有采取实质性的降价策略，才能有效地缓解库存压力。
与此同时，今年3月份与新华路“地王”相邻的长宁区新华路街道71街坊8/3丘A1-10地块，被上海宝钢长宁置业有限公司(以下简称“宝钢”)以14.76亿元底价拿得，楼板价为11438元/平方米。而K2地产的46亿元“地王”，折合楼板价29229元/平方米。
销售16亿却耗资91亿拿地
由于土地时至今日尚未完全交付，这意味着公司在付完46亿元土地款之后，无法立即获得项目的“四证”，无法通过抵押贷款等获取资金。对多数地产公司来说，将近50亿元的资金被“陷”在一个项目内，是不可想象的。
尽管K2地产方面林新武告诉时代周报记者，“46亿元土地款均为企业自有资金”，多位地产业内人士向时代周报记者指出，仅在北京郊区有几个住宅项目的K2地产，如此巨额的土地款并不能与其业绩相匹配，非主业资金进入土地市场的迹象非常明显。
时代周报记者翻阅公开资料发现，根据克而瑞房价北京测评中心数据显示，K2地产在2013年凭借65亿元的销售金额，跃居京城房企商品住宅销售第七位。而另一家机构搜房网数据监控中心发布的《2013年度北京房企商品房销售金额排行榜》榜单中，K2地产当年的销售业绩为71.27亿元。不过除此之外，K2地产并未在其他年份上榜上述两家机构榜单。换言之，2013年或为K2地产销售业绩最好的一年。根据网易房产对北京K2地产集团成交数据加总统计，截至今年8月31日，K2地产的销售金额为16.29亿元。
但仅就2013年，除去上海新华路46亿元“地王”外，K2地产还以45.7亿元的总价拍下了珠海横琴“地王”。两幅土地总价高达91.7亿元，远超其当年销售业绩。时代周报记者调查发现，支持K2地产拿下上海新华路“地王”的背后金主，实际为上海金元惠理资产管理有限公司。该公司成立于2013年2月，控股股东为金元惠理基金管理有限公司，实际控制人为首都机场集团公司。
根据时代周报记者掌握的工商资料显示，拿下上海新华路“地王”的北京福润天成房地产开发有限公司，在去年2013年8月8日做过一次工商资料变更，其投资人在原来的北京华美乔戈里房地产投资有限公司、自然人祝荣溪的基础上，增加了投资人上海金元惠理资产管理有限公司，而其注册资本也从原来的1000万元，由金元惠理增资至2500万元。目前三方的投资比例分别为金元惠理1500万元，华美乔戈里980万元，祝荣溪20万元。
而根据股权质押登记信息，在此前的2013年7月9日，北京华美乔戈里房地产投资有限公司、自然人祝荣溪分别将各自所持的北京福润天成房地产开发有限公司全部股权做了质押融资，而质权人同样为上海金元惠理资产管理有限公司。其中华美乔戈里出质股权数额为980万股，被担保债权数额为253330万股；祝荣溪出质股权数额为20万股，被担保债权数额为5170万股。换言之，K2地产方面通过此次股权质押融资获得资金达25.85亿元。
金元惠理(目前已更名为“金元百利”)方面，其媒体联络人张璇亦向时代周报记者证实，“金元惠理的确为新华路地王的投资方”。
值得指出的是，金元惠理旗下地产类资管产品目前正深陷兑付危机，并已被证监会责令整改，暂时不受理业务备案。
(责任编辑：DF146)
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