近期，证监会相关人士表示，券商资产证券化新规发布在即。而在此之前，中信证券发布了中信证券推出创新理财产品———中信启航专项资产管理计划，号称“中国首单房地产投资信托基金产品”。其以本身拥有的北京、深圳两座写字楼及未来租金收入和增值收入作为标的资产，以资管理财计划的形式向个人和机构发行。据称顺利完成了募资，其优先级的投资者预期收益率为每年7%，主要由保险资金认购。而之后平安银行经历了一波三折之后，亦在上海证券交易所发布了总额逾26亿元的资产支持证券，加之新规的可能落地，未来资产证券化无疑对持有物业的商业地产又提供了一种新的融资渠道。
同时，2012年下半年以来，伴随着证监会、保监会最新的资产管理业务相关办法的出台，券商、基金、保险公司(后两者通常通过资产管理子公司)也可以发行相关资产管理计划来对接房地产等相关项目。而宏观面上，尽管房地产行业有一直以来的调控措施，但上海自贸区的兴起，金融体制的改革，以及利率市场化、城镇化等多项改革趋势无疑为房地产融资渠道以及行业发展也提供了更广阔的可能性。
融资渠道、参与主体、融资工具将进一步扩大
伴随着非信贷融资渠道扩大的则是新的融资渠道、参与主体以及新的融资工具。首先我们来看融资渠道和参与主体：除了以信托关系发展起来的融资类信托，去年以来还出现了大量的券商定向/专项资产管理计划，以及基金子公司乃至保险资产管理公司发起的资产管理计划，其尽管并非以信托关系，而是以委托代理关系建立起的投资模式，但实际操作模式大同小异，通过向特定投资者(或单一、或一定数量之下)募资，签署委托资产管理合同，然后按合同约定投向相应的债权或股权当中，这些资产管理计划并不禁止资金投向房地产等投资领域，因此，也就成为房地产行业的资金来源之一。这样，之前由银行、信托等少量的金融机构参与房地产投融资活动的情况被打破，券商、基金、保险、信托、银行等多类机构均可下场参与。
国内银行虽有在香港建立全牌照子公司、并购国内信托公司、设立基金子公司等多项举措，但这些举措也是伴随着我国国内的宏观调控要求时断时续。不过时至今日，在金融逐步一体化，混业经营越趋明显之际，监管部门也改变之前的“堵”的策略，变为鼓励符合监管精神创新的策略，而不同监管层面的融资工具创新也反过来一定程度上促进了彼此创新的动力和热情。2006年以来，半自发的股权类投资基金(PE/VC/产业基金)逐步成长起来，证监会也出台相关举措鼓励；与此同时，银行体系在银监会的配合下开发出了短期融资券、中期票据、银行理财产品等多种融资工具，而证券公司、基金公司则在证监会的配合下开发出了私募债以及资产管理计划的突破，有组织、适应市场的创新已经开始逐步前行。尽管这些创新工具秉承中央调控要求，当前对房企融资有一定限制，但此起彼伏的工具创新已经提供了未来更多的融资可能性。
此外，正如文章开头所述，在上海自贸、深圳前海等诸多自贸性质区域的逐步铺开，部分行业外商投资比例限制的去除，利率市场化的放开，一系列金融改革或将带来更多的房地产融资工具和更多的资金提供主体，这对房地产行业的发展，相信绝非一个坏消息。
房地产产品越多，融资创新也越多
从房地产行业外部融资上，我们可以大致认为，整个行业仍以银行信贷为主，信托、券商等资产管理计划融资其次，委托贷款、房地产基金、债券、民间借贷等方式再次。根据公司实力的大小，其取得融资的渠道与之成正比。而未来发展的趋势，信贷为主的融资渠道占比将逐步下降。
而就房地产行业的发展看，住宅可能并非惟一的重点，越来越多的企业将商业地产、养老地产、旅游地产纳入未来的规划蓝图中，多样化的发展也会带来多样化的融资需求，这也构成了融资创新的动力。例如：当前商讨的REITs就是商业地产流转、融资的最好动力，这表明渐进的资产证券化是支持相关经营性房地产企业未来的重要融资工具。此外，养老地产的兴起也伴随着保监会主导下的“住房反向担保”方式的个人融资方式的研究及未来推出。未来可预见的房地产发展方向越多，相应的创新也将越多。
不过发展的同时也伴随着相应问题，且不说依旧严格的调控要求；在创新融资结构设计中，潜在的结构化设计层次太多、太激进可能带来的类似于美国 “次贷危机”的金融风险外，政策与制度风险也不可小视。以上述券商资管计划为例，其委托代理关系并没有像信托代理关系一样在国家法律层面上予以确认(信托法赋予了信托代理关系，而券商资管计划仅仅是以部门规章的层面规定了此代理关系)，因此实际操作中，在土地等抵质押手续的办理上，经常有当地的国土部门不予承认的事情发生(多数承认贷款关系，部分承认信托关系)。因此，不得不采用变通的委托贷款合同等手法来给与连接，这就会导致合同与实际金融关系不符的法律风险，安信信托昆山纯高案件就是其中之一。此外，由于众所周知的监管风险与调控风险，很多融资设想和架构设计在实际中也是困难重重。不过，“青山遮不住，毕竟东流去”，未来随着国家经济的发展、改革的推进，房地产融资方式相信也将更加多元化和多样化。
(责任编辑：DF146)
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