最近在房地产圈最热的话题莫过于“全民营销”，在楼市降温的情况下，房企再也无法把赌注都押在代理公司身上，纷纷加大拓客力度，甚至自建销售渠道，包括万科也不例外。
8月25日，万科与淘宝网宣布，淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科包括杭州、北京、上海、重庆、深圳等地12个城市23个楼盘，直接冲抵最高可达200万元的购房款。分析人士称，此举将让淘宝用户的购房成本最多节省10%。而有地产机构则认为，万科这样带头，全国性降价潮可能来临。
21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰就认为，表面上看，这是万科与淘宝的一次营销活动，但实际上是万科的一次变相降价行动。在此前的楼市两轮调整期间，万科都进行了降价，2008年还因率先降价，引发业主抗议。
万科总裁郁亮8月18日在万科中期业绩发布会上表示，房地产市场的调整是有一个完整周期的，如果调整不到位会带来更加混乱的局面，因此，希望此次市场调整能够坚持。也就是说，万科的判断是，房地产市场还会继续调整，万科正是据此展开了降价行动。
桑豫峰分析，为了防止已购房业主的反弹，万科没有选择直接降价，而是与淘宝网联手开展营销，达到变相降价的目的。
“万科的行动具有标志性意义。在全国二三线城市普遍取消限购的背景下，商品房去库存情况并不理想，房地产上市公司的中报都比较难看，如果在即将到来的9—10月销售旺季，还不能有所收获，则全年业绩难保。应该说，多数开发商都看到了这一点，可能在未来两个月采取新盘低价入市、老盘降价的策略，但万科再次先行一步，抢在了其他同行的前面。”21世纪不动产预测，当其他开发商意识到这一点的时候，也会跟进降价，因此，一轮全国性的降价潮来临将不可避免。
事实上，并不只有万科在采取变相降价等手段加强营销，方兴地产最近也发起了号称“百团大战”的拓客战役。
在方兴地产，“百团大战”已经全面打响，长沙、宁波等地都举行了誓师大会，鼓励渠道拓客。所谓“百团大战”实质就是“全民营销”，目前方兴地产正在各地大张旗鼓地招人，每个项目公司都可以建若干拓客小组，“带访有奖、认购签约有奖、成交提成大奖、奖金累计叠加，总销售金额达到升级跳点还额外再奖”，从这些措施不难看出，方兴地产在促进销售方面采取了很多激励措施。在此之前，方兴地产还启动过帮购房者垫首付的一成首付促销计划。
似乎一夜间，“全民营销”风靡地产行业。碧桂园、万科、万达、当代置业等纷纷推出自家的全民营销平台。不过，“全民营销”也触动了代理公司等房产中介的利益，甚至在同行中也引起抵触。如搜房、房多多等都曾遭遇过类似的情形。
万科此次变相降价实质就是一种拓客方式，和目前其他房企进行“全民营销”一样，目的是大力拓宽客户渠道。去中介化或降低对中介的依赖已是大势所趋，开展“全民营销”，减少中介环节，房企直接面对客户，好处是可以直接让利给客户，房企也可以整合更多的资源，以利更好地发展。
当然，很多房产中介是不愿打破原有利益格局的，有房产中介就归纳出“全民经纪人”有七宗罪，会让市场陷入混乱疯狂。
“被一些网络平台所推动的所谓‘全民经纪人’模式，正在做着许多让市场疯狂的事情。”一位房产中介认为，“全民经纪人”(全民营销)从模式到实质均在扰乱市场秩序。并指其违反了我国关于房产经纪的法律中“不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”的规定，绕过经纪机构，直接从互联网平台和移动客户端插手房地产经纪人员，怂恿经纪人“飞单”，如果经纪人员依靠参与“全民经纪人”来赚取外快，由于缺少了经纪机构的监管和企业制度的约束，隐瞒房屋瑕疵、销售过程中违规操作、“一房多卖”等欺诈行为将会丛生，受到损失的不仅是经纪机构，更多的将是那些买房人。
不管“全民营销”模式有多少问题，作为方兴未艾的一种新型营销模式，受到开发商普遍青睐却是不容否认的事实，房产中介也需要从中反思自身存在的问题。
(责任编辑：DF145)
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